A alienação fiduciária de imóvel rural, apesar de ser uma ferramenta amplamente utilizada para obtenção de crédito no setor agropecuário, pode representar riscos jurídicos significativos para o produtor rural, especialmente no que diz respeito à perda da propriedade do imóvel em caso de inadimplemento.
A alienação fiduciária é um negócio jurídico de garantia, previsto na Lei n. 9.514/1997, em que o devedor (fiduciante) transfere ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel de um bem imóvel, como garantia do cumprimento de uma obrigação, geralmente o pagamento de uma dívida. Durante o contrato, o devedor mantém a posse direta do imóvel, podendo usá-lo normalmente, mas a propriedade plena pertence ao credor até o pagamento integral da dívida.
O maior perigo jurídico para o produtor rural está na execução extrajudicial da garantia prevista na Lei 9.514/1997, que pode resultar na perda do imóvel sem necessidade de processo judicial. Se a dívida se vence e não é paga, o produtor é notificado pelo oficial do cartório de registro de imóveis onde está registrado o contrato de alienação fiduciária, que o intimará para que, no prazo de 15 dias, purgue a mora, isto é, pague a dívida em atraso com os respectivos encargos.
Contudo, o credor pode requerer a consolidação da propriedade do bem em seu nome, caso o produtor/devedor não pague a dívida no prazo legal após notificação. A consolidação pode ocorrer em aproximadamente 60 a 90 dias, após a intimação do devedor em cartório e o imóvel será posteriormente levado a leilão público, sem necessidade de autorização judicial. Eventuais valores excedentes do leilão são devolvidos ao devedor, mas o risco de o imóvel ser arrematado por valor bem inferior ao seu valor de mercado é real.
Para o agricultor, o imóvel rural não é apenas um bem patrimonial, mas muitas vezes é a própria base de sua atividade econômica. Assim, a perda da área de terras onde desempena as suas atividades campesinas pode significar o fim da produção agrícola ou pecuária e pode haver dificuldades para renegociar a dívida ou recuperar o bem após a consolidação da propriedade pelo credor.
Existem outras formas de garantia que podem ser menos onerosas ou arriscadas, como a hipoteca, que exige execução judicial, a Cédula de produto rural (CPR) com garantia real ou pessoal e o penhor rural, que não envolve transferência da propriedade. Ademais, a maioria dos contratos de alienação fiduciária são redigidos com cláusulas desequilibradas, favorecendo amplamente o credor, como juros excessivos, penalidades desproporcionais e condições de vencimento antecipado da dívida por inadimplemento parcial.
Juridicamente, a alienação fiduciária de imóvel rural representa uma garantia forte para o credor, mas um risco elevado para o produtor rural, pois pode resultar na perda sumária da propriedade rural, que muitas vezes é essencial para sua subsistência e atividade econômica. Por isso, recomenda-se fortemente a análise criteriosa do contrato com o auxílio de advogado especializado em crédito rural e direito agrário ou financeiro antes de assinar esse tipo de garantia.
A Dra. Kellen Bombonato é a diretora jurídica geral da banca.
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