A realização de grandes eventos esportivos costuma provocar forte impacto no setor de turismo e hospedagem das cidades que os recebem. Em Goiás, a expectativa em torno da etapa brasileira do MotoGP – Etapa Brasil, em Goiânia, reacendeu um debate cada vez mais presente no direito condominial: afinal, proprietários podem alugar suas unidades em condomínios residenciais por meio de plataformas como o Airbnb?
A questão envolve o delicado equilíbrio entre o direito de propriedade e as regras de convivência estabelecidas nos condomínios. Em períodos de grande fluxo turístico, muitos proprietários enxergam a oportunidade de rentabilizar seus imóveis por meio de locações de curta duração. Por outro lado, moradores e administrações condominiais frequentemente manifestam preocupação com a segurança, o controle de acesso e a preservação da tranquilidade do ambiente residencial.
Nos últimos anos, essa discussão passou a ocupar espaço relevante tanto na doutrina quanto nos tribunais.
O que diz a legislação
A locação por temporada está expressamente prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). O artigo 48 estabelece que imóveis residenciais podem ser alugados por prazo máximo de até 90 dias, caracterizando uma modalidade contratual legítima e amplamente utilizada, especialmente em cidades turísticas.
Sob o ponto de vista jurídico, portanto, a locação por temporada é perfeitamente válida. No entanto, isso não significa que sua prática seja automaticamente permitida dentro de qualquer condomínio.
Os condomínios possuem autonomia normativa por meio da convenção condominial e do regimento interno, instrumentos que disciplinam a utilização das unidades e estabelecem regras de convivência entre os moradores. Assim, o direito de locar o imóvel deve ser exercido em consonância com essas normas coletivas.
O entendimento do Superior Tribunal de Justiça
A controvérsia chegou ao Superior Tribunal de Justiça, que passou a enfrentar o tema diante do aumento das demandas envolvendo locações por meio de plataformas digitais.
Em julgamento relevante da Quarta Turma, no Recurso Especial nº 1.819.075/SP, o tribunal reconheceu que condomínios podem restringir ou até impedir locações por meio de plataformas digitais quando a convenção estabelece destinação exclusivamente residencial para o edifício.
O entendimento parte da premissa de que a exploração de unidades por meio de locações de curtíssima duração, com elevada rotatividade de hóspedes, pode se aproximar mais de uma atividade de hospedagem — semelhante à de hotéis ou apart-hotéis — do que de uma locação residencial propriamente dita.
Nesse cenário, o STJ afirmou que o exercício do direito de propriedade deve observar a função social da propriedade e as normas coletivas estabelecidas pelo condomínio, preservando o interesse comum dos moradores.
A importância da convenção condominial
Na prática, a convenção do condomínio torna-se o principal instrumento para resolver esse tipo de controvérsia.
De modo geral, três situações costumam surgir nos condomínios:
* convenções que proíbem expressamente locações por temporada ou hospedagem por plataformas digitais;
* convenções omissas sobre o tema;
* convenções que permitem ou regulamentam esse tipo de locação.
Quando existe proibição expressa, a jurisprudência tende a reconhecer a legitimidade da restrição. Já quando o documento é omisso, surgem interpretações divergentes, e os conflitos acabam frequentemente sendo levados ao Judiciário.
Nesses casos, assembleias condominiais muitas vezes passam a discutir a atualização das convenções para tratar especificamente da locação por curta temporada.
Situações práticas que geram conflitos
A experiência prática em condomínios mostra que o problema raramente está na locação em si, mas nas consequências da forma como ela é realizada.
Algumas situações recorrentes que geram conflitos incluem:
•alta rotatividade de hóspedes desconhecidos no condomínio;
•ausência de cadastro prévio dos ocupantes na portaria;
•utilização de áreas comuns como piscina, academia ou salão de festas por grupos numerosos;
•realização de festas ou eventos por hóspedes temporários;
•dificuldade de responsabilização em caso de danos ao patrimônio comum;
•utilização da unidade como verdadeira atividade comercial de hospedagem.
Em determinadas situações, moradores passam a relatar sensação de insegurança diante da constante circulação de pessoas que não fazem parte da rotina condominial.
Por esse motivo, diversos condomínios têm optado por criar regras intermediárias, como exigência de cadastro prévio de hóspedes, limitação mínima de dias para locação ou responsabilização direta do proprietário por eventuais danos causados pelos ocupantes.
A posição da doutrina
A doutrina especializada também tem acompanhado a evolução desse fenômeno.
A expansão das plataformas digitais de hospedagem criou uma nova dinâmica dentro dos condomínios residenciais, exigindo maior atenção às regras internas e às particularidades de cada empreendimento.
Segundo esse entendimento, quando a exploração econômica da unidade passa a se aproximar de uma atividade típica de hospedagem — com alta rotatividade de pessoas, entradas e saídas frequentes e utilização intensa das áreas comuns — é legítimo que o condomínio estabeleça limites ou regras específicas para preservar a segurança, a tranquilidade e a destinação residencial do empreendimento.
Além disso, é essencial que síndicos, administradores e proprietários observem atentamente o que está previsto na convenção condominial e no regimento interno, pois são esses instrumentos que determinam os limites de utilização das unidades.
A observância dessas normas garante maior segurança jurídica para todos os envolvidos, evitando conflitos entre moradores, proprietários e administração condominial.
Em caso de dúvidas ou controvérsias sobre a possibilidade de locação por temporada, recomenda-se buscar orientação jurídica especializada. A consulta a um advogado com atuação em direito condominial pode auxiliar na correta interpretação da convenção e na adoção das medidas mais adequadas para cada caso concreto.
Impactos práticos em Goiás
Em Goiás, essa discussão tende a ganhar ainda mais relevância diante da realização de eventos internacionais e do aumento da circulação de visitantes.
A chegada do MotoGP, por exemplo, naturalmente amplia a procura por hospedagem em cidades próximas ao autódromo, o que desperta o interesse de proprietários em utilizar plataformas digitais para locação de curta temporada.
Nesse contexto, síndicos, administradoras e assembleias condominiais assumem papel fundamental na definição de regras claras sobre o tema. A ausência de regulamentação interna pode gerar conflitos entre proprietários interessados em explorar economicamente seus imóveis e moradores preocupados com a segurança e o sossego no condomínio.
Conclusão
A locação por temporada é uma modalidade legal e prevista no ordenamento jurídico brasileiro. No entanto, sua aplicação dentro de condomínios depende diretamente das regras estabelecidas pela convenção condominial.
A jurisprudência atual indica que o condomínio possui autonomia para disciplinar ou até restringir esse tipo de prática quando necessário para preservar a destinação residencial do empreendimento.
Diante de eventos que ampliam a demanda por hospedagem, como o MotoGP em Goiás, o debate tende a se intensificar. Mais do que uma disputa entre interesses individuais e coletivos, o tema revela a necessidade de atualização das normas condominiais para acompanhar as transformações trazidas pela economia digital e pelos novos modelos de uso da propriedade.
Adriano Naves Teixeira é advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário. Diretor do Secovi Goiás. Conselheiro Seccional da OAB-GO. Diretor Institucional Legislativo da Anacon.
Rota Jurídica
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